עיסקת קומבינציה
עיסקה זו בצורתה המקובלת הינה כאשר המוכר מתקשר עם יזם/קבלן בהסכם לפיו המוכר מוכר ליזם חלק מהקרקע ומקבל בתמורה לקרקע בנייה על חלק הקרקע שנותר בבעלותו בהתאם לבנייה המותרת בקרקע. במילים אחרות, הבעלים מספק את הקרקע והיזם את הבניה עליה, כאשר חלק מהקרקע והמבונה עליה שייך לבעלים וחלק אחר ליזם, כאשר שיעורו של החלק המיוחס לכל אחד הינו בהתאם למוסכם בין הצדדים בהסכם .הקומבינציה.

מהם היתרונות והחסרונות לכל אחד מהצדדים לעיסקה:

יתרונות לבעל הקרקע:
- מתקשר עם בעל מקצוע ממנו יקבל את שירותי הבניה.
- ממשיך להיות הבעלים של חלק מהקרקע.
- מקבל נכס גמור ומוכן.
- קיים יתרון מיסוי מסויים, בדחיית מס.
- הסיכון הכלכלי ברובו חל על הקבלן המבצע את הבנייה.

חסרונות לבעל הקרקע:
- מכניס "שותף" לקרקע שלו.
- לוקח סיכון בנושא ירידת מחירים, קבלן שעשוי לברוח,שיווק יחידות עצמאי ועוד.
- נושא בעלות פיקוח מטעמו.
- דחייה בקבלת התמורה, במקום במזומן.

יתרונות לקבלן:
- אינו זקוק למזומנים לצורך רכישת הקרקע - תזרים מזומינם נוח מאד.
- לוחות זמנים גמישים.
- בעיסקה בעין (מוצר מוגמר) פחות יחידות לשווק.

חסרונות לקבלן:
- שותפות עם בעל הקרקע על הפרוייקט שלו.
- תחרות פנימית במכירת המוצר המוגמר. גם בעל הקרקע ימכור חלק מהדירות
- הסכמות או מחלוקות עם בעל הקרקע או המפקח מטעמו בנושאי הבניה.

חובות הצדדים בעסקת קומבינציה: ראשית דבר ייאמר כי על חובות הצדדים לעסקה, הם מסכימים בינם לבין עצמם והכל לפי האינטרסים והצרכים של כל צד ובהתאם ליכולת המו"מ בינהם. מקובל הוא :
חובות הקבלן: מס שבח, מ.ע.מ. שרותי בניה, היטל השבחה,ב קרקע מינהל תשלום דמי היתר ותשלום מס מכירה.
חובות בעל הקרקע: תשלום מס רכישה על חלקו במבנה, תשלום אגרות והיטלים, מס הכנסה, ומ.ע.מ. על הדירות שמכר

חוזים במקרקעין:רכישת דירה מקבלן

רכישת דירה, במיוחד דירה ראשונה, הינה העיסקה הגדולה והמשמעותית ביותר אשריבצע אדם במהלך חייו. לאור האמור חשוב ליתן לתהליך הרכישה את מירב החשיבות תוך בחינה והבנת העיסקה לרכישת הדירה. להלן יפורטו מספר טיפים להבנת עיסקה של רכישת דירה ויודגש כי אין בטיפים אלו משום לפטור רוכש דירה להתיעץ עם עו"ד המתמחה במקרקעין.

1. תחייבות לבצע עיסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב: לכן מומלץ מאוד שלא לחתום על זיכרון דברים/ מזכר הבנות וכולי. יודגש כי תוקףהתחייבות שכזו הינה של חוזה ומשום כך עלולות רשויות המס לראות בכך חוזה לכל עניין ודבר- זאת לקביעת מועד תשלום המיסים.

2. בדיקות רכישת דירה מקבלן:

א. בדיקת מצב החברה הקבלנית (עפ"י דו"ח המוצא מרשם החברות) , איתור פרוייקטים נוספים אותם בנתה החברה קבלנית (התרשמות מטיבה עבודה), בדיקת אמינותה יושרה , מקצועיותה ע"י ברור עם רוכשי פרוייקטים נוספים הנבנו ע"י החברה. בנוסך יש לראות רישיון קבלן בתוקף ולוודא שהבניה המבוצעת ע"י הקבלן הינה במסגרת סיווגו המקצועי והכספי.

ב. בדיקת המימון הבנקאי של הפרוייקט: האם קיים בנק המלווה הפרוייקט ובאם התשובה חיובית כיצד מבטיח הקבלן את כספי רוכשי הדירת .

ג. בדיקת הבעלות על הקרקע: האם החברה הקבלנית/ הקבלן הינו הבעלים הרשום על הקרקע , האם החוזה עליו חתום הקבלן הינו עם בעלה מגרש המקורי- זאת ניתן לברר בפשטות ע"י הוצאת נסח טאבו - במעמד זה ניתןלהבחין האם ישנם עיקולים/ שיעבודים/הערת אזהרה על הקרקע.

ד. באם הקרקע הינה בבעלות מנהל מקרקעי ישראל- יש לבחון האם הקרקע עברה הליך היון (האם שולם סכום כספי מראש עבור כל תקופתהחכירה). באם הקרקע אינה מהוונת יש לקחת בחשבון הוצאות בגין דמי היוון, דמי הסכמה ודמי חכירה.

ה. היתרי בניה: יש לוודא כי לחברה הקבלנית/ קבלן הוצאו היתרי בנייה מטעם הרשות המקומית בה נבנה הפרוייקט. אין לרכוש דירה בבניןאשר אין לו היתר בנייה- ברכישת דירה אשר הינה על הנייר בלבד ועדיין לאהוצאו ההיתרים- יש להבטיח כספי הרכישה ביתר שאת עד להוצאת היתר הבנייה. בנוסף יש לבדוק האם שולמו האגרות עבור היתרי הבנייה.

3. מסמכים שעל הקבלן לצרף להסכם רכישת הדירה:
1. מפרט טכני
2. תוכנית הדירה +הצמדות
3. תכנית קומת העמודים, קומה טיפוסית, קומת גג
4. תב"ע מאושרת
5. היתרי בנייה
6. באם נחתם הסכם פיתוח עם המנהל- הסכם הפיתוח.

4. מחיר הדירה כמחיר סופי: מחיר הדירה חייב להיות סכום הכולל גם את כל התשלומים הנילווים, כגון חנייה, חיבור הבניין למערכות גז, חשמל ומים, הוצאות פיתוח ומה כוללות, מע"מ, גינון , אנטנות טלויזיה, דוד שמש (מערכת סולארית מושלמת ולא רק הכנה).
 

. 5הערת אזהרה: בדיקה כי אין בחוזה הוראה המונעת רישום הערת אזהרה, אפילו אם ניתנת על כך בטוחה.

6. הבטחת התשלומים בטוחה מטעם החברה הקבלנית): ישלוודא כי כל התשלומים המשולמים ע"י הרוכש על חשבון הדירה , יובטחו בהתאםלהוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) התשל"ה - 1974.
 
ליקויי בנייה בחוק המכר מוגדרים ליקויי בנייה כ- "אי התאמה". הכוונה היא לאי התאמה ביןהתכנון והחומרים הקבועים בחוזה, ו/או ב"מפרט", ו/או בתקנים הנהוגיםבישראל, ו/או בתקנות הבניה המוסדרות בחוק, לבין הבניה שבוצעה בפועל. ישנם 3 מצבים בהם יכולים להתגלות ליקויי הבנייה

 -גילוי ליקויי בניה לפני החתימה על החוזה: במקרה זה כבר בשלב הגילוי זכאי הרוכש לדרושמהקבלן את תיקון הפגם או להתחייב לכך בכתב או בחוזה.

- גילוי ליקוי הבניה לאחר החתימה על החוזה ולפני קבלת המפתח: במקרה כזה זכאי הרוכש לדרוש מהקבלן את תיקון הליקוי / להתחייב לתיקוןהליקוי בכתב- ניתן להתנות כי התשלום האחרון עבור הדירה לא ישולם עד לאחרתיקון הליקוי / אופציה נוספת הינה במצב כי כמעט שולמה כל התמורה לקבלן- דאז ניתן לחרוק שיניים עד לכניסת הרוכש לדירה - ולדרוש התיקון עפ"י חוקמכר (דירות) ולאור תקופת הבדק.

- גילוי הליקויים לאחר קבלת המפתח לדירה החדשה ו/או לאחר תחילת השימוש בהבד בבד עם קבלת המפתח מומלץ לבדוק את הדירה באופן יסודי לצורך גילוי "אי התאמות" בבניה. קיימים ליקויי בניה הניתנים לגילוי בעין לא מקצועית כגון : רטיבות, קירות עקומים, דלתות לא נסגרות וכיו"ב, אותם יכול לגלות כל אדםסביר. לאחר קבלת המפתח של הדירה מומלץ בד"כ להזמין מומחה לבניה כגון: מהנדס בניה וכיו"ב, לצורך גילוי ליקויים נסתרים יותר, אך חשובים לא פחות, העלולים לעיתים לסכן חיים כגון: שימוש בחומרים מסוכנים, בניה אשר אינהעומדת בתקני בטיחות וכיו"ב. מומחה לבניה אשר יוזמן לצורך בדיקת הדירהיערוך "השוואה" בין הבניה המוגמרת לבין המפרט ו/או התקנים הישראלים, וייתן חוות דעת שבה יפרט את הליקויים ויציין אפשרות ו/או עלות תיקונם.
 
 
 
 
 
לייבסיטי - בניית אתרים